Инспекция

Все как бы знают, что перед покупкой дома нужно делать инспекцию. Если покупают квартиру, то инспекцию тоже делают, особенно если строение не новое. Мало кто ясно себе представляет, для чего действительно нужна инспекция и что она должна выявить.

Иногда покупатели жалуются, что после переезда обнаружили, что слегка капает кран или плохо уходит вода из раковины в ванной. Куда мол смотрел инспектор, и обижаются на него. Когда люди приходят снимать квартиру, они на краны обращают особое внимание. Не текут ли, какое давление воды. Уж очень часто в съёмном жилье всё работает не так как надо.

При покупке дома, думать нужно о другом. По любому, все проблемы вам потом придётся решать самим. Конечно, если что-то не в порядке, очевидные вещи, то инспектор сделает замечание, но, в общем, двухдолларовая прокладка в кране или комок грязи в сифоне – это не те проблемы, которые инспектор пришёл выяснять в доме. Да и редко в каком доме можно увидеть плохо работающую сантехнику. Люди за домом следят, разница между съёмом и своим огромна.

Помню, как-то инспектор обратил внимание на то, что унитаз плохо смывал, и продавцы его потом меняли. Но когда во время инспекции открывают все краны в доме и спускают сливной бачок – то это делается не для того, чтобы проверить, хорошо ли смывает унитаз и работает ли сантехника, а понять, какое давление в трубах водопровода и всё ли в порядке с общим стоком.

Если что-то не так с унитазом или смеситель барахлит, то это будет считаться мелочью, не влияющей на общую стоимость дома. Прокладка в кране может потребовать замены и после инспекции или как раз перед вашим переездом. Да и раковина может засориться в любой момент.

Для покупателя мелочей не существует, всё важно. Особенно при таких расходах, как покупка дома. Замена крана это уже сто с лишним долларов, и это только начало. Ни в каком доме, даже в самом новом, вы не сможете после покупки избежать расходов.

Для чего приглашают инспектора? Первое и самое важное – это архитектура постройки. Всё ли выполнено по правилам. Правильно ли распределены нагрузки, все ли несущие в порядке, нет ли каких-либо проявлений проседания, смещений. Структурные изменения – одно из самых важных в анализе состояния дома. Сменить кран на кухне – сто долларов, а укрепить поехавшую стену может стоить 10 тысяч. Тоже самое и с фундаментом. Инспектор нужен для того, чтобы выявить возможные серьёзные проблемы, которые могут быть в любом доме.

Если вы купили дом, а через 3 года поняли, что окна в доме очень старые и их пора менять (15 тысяч на всё), то упрекать инспектора в том, что он вам этого не сказал, не нужно. Упрекайте лучше агента по недвижимости.

Для инспектора даже и не так важно, хорошо ли крутится ручка для открывания створки, ему гораздо важнее, не текут ли эти окна и на сколько они хорошо изолируют помещение. Если окна в рабочем состоянии и не текут, то для инспектора они ещё хорошие. А для продажи дома в скором будущем – старые, никуда не годные.

В рапорте у одного инспектора я прочитал, что окно плохо закрывается, и он рекомендует его …почистить и помыть. Это я прочитал у «местного» инспектора, довольно известного в Монреале, который за инспекцию дома берёт порядка $600. Вторая его рекомендация была сменить фен-вытяжку в туалете, так как фен очень шумный. Не знаю, почему он не указал на некоторые другие недостатки, которые я точно знал, есть в доме, и которые были в процессе устранения продавцами.

Наверное, потому не указал, что инспекция была сделана только для того, чтобы покупатели отказались от дома. Скорее всего, они просто передумали. Такое случается. После инспекции можно отказаться от любой покупки. Совершенно неважно, что там будет написано. Если хоть что-то вас не устраивает или вы передумали покупать – инспекция позволит вам отказаться без штрафов и претензий. В оффере, который вы подписывали, сказано, что если инспекция обнаружит что-то серьёзное, влияющее на стоимость дома, то вы имеете право отказаться. На деле можно отказываться из-за чего угодно, вы даже не обязаны объяснять из-за чего. Не понравилось, и всё.

Любой дом можно завалить при помощи инспектора, даже самый новый. Ну, например, инспектор скажет, что ему подозрительны многочисленные трещинки на сухой штукатурке совершенно нового дома, и не структурные ли это изменения? Понятно, что нет. Во всех новых домах трескается сухая штукатурка, это норма, и это считается косметикой, т.е. мелочью. Но если хотите, то можете от покупки отказаться, раз инспектор сомневается. Строители скажут, что всё сделано по кодам, но поймут, что вы просто передумали покупать и заставить вас купить не смогут. Если, конечно, условие инспекции обговаривалось в вашем контракте.

Страх купить неновый дом побуждает многих искать дома от строителей. Вроде как у них всё новое, не сломается. Новый дом всегда дороже, и они все далеко. Где платить - сразу за всё в новом доме или постепенно по мелочам, обновляя старый, выбирать вам. А может быть в старом доме уже всё обновлено, и последующие годы ничего в доме делать не придётся? Избегать домов, которым 30-40-50 лет, неправильно.

Самая дорогая недвижимость в Монреале – самая старая. Дома в Outremont и Westmount построены более ста лет назад. Одна средних размеров квартира в таком старом доме в Outremont стоит как 2-3 новых дома  где-нибудь в Mascouche или Vaudreuil-Dorion. Чуть помоложе дома в NDG или Cote-Saint-Luc. Они построены в 30е-40е-50е года прошлого века. И у всех у них есть проблемы или проблемки. Всегда что-то нужно делать, обновлять. Конечно, и серьёзные проблемы в этих домах встречаются чаще, чем в более новых. Но стоят они всё равно намного дороже новых. Дом простоит и 200 лет. Его цену будет определять не возраст, а место. За домом нужно лишь следить и делать своевременные обновления.

Всё ли может определить и выявить в доме инспектор? Нет, не всё. Существуют так называемые скрытые недостатки, которые инспектор обнаружить не сможет. У меня за много лет был всего один серьёзный случай, когда в доме после покупки обнаружилась проблема, требующая очень дорогого ремонта. Инспекторы не вскрывают стен во время инспекций, не разгребают снег на крыше, не подкапывают фундамент, чтобы разглядеть состояние бетона.

В некоторых ситуациях увидеть что-либо или определить с помощью приборов невозможно. А продавцы могли и не подозревать, что в их доме не всё ладно. Дом продаётся с гарантией качества, если проблема появилась во время предыдущих владельцев, они за это отвечают. На деле, даже если кто-то очевидно виноват и несёт юридическую ответственность, получить с него  деньги будет очень трудно. Процесс может длиться годами, и стоит он тоже немало.

Инспекция – это не обязательно проблемы. Инспектор порекомендует, что нужно в доме или вокруг него улучшить и на что обратить внимание. Это может касаться абсолютно всего. И изоляции, и электрики, и даже уровня грунта вокруг дома для отвода воды от стен фундамента.

В жизни мы не застрахованы ни от чего. И при покупке дома всякое может случиться. Но чтобы уменьшить степень риска и по возможности избежать в будущем неприятных сюрпризов, инспекцию нужно делать всегда.